今回はご自宅売却を検討される方から多くいただく質問をQ＆A形式でまとめさせていただきました。
Q.売却にかかる経費は
A.仲介手数料、登記費用、融資一括返済手数料、印紙代、くらいです。
登記費用は抵当権が付いている場合で約5万円前後
融資一括返済手数料は金融機関によりますが多くても1万円です。
印紙代は購入時と同じでして5,000万円以下は1万円、5,001万円～1億円で3万円になります。
Q.売却においてかかる税金は
A.不動産譲渡取得税があります。
3,000万円で購入した不動産を4,000万円で売却した
↑こういった事例のように当初購入額より高く売却した場合、発生する税金になります。
※こちらを払わなくて済む方法もあります。
Q.なぜ買取になると金額が下がってしまうのか
A.原理はチケットショップと同じです。
1,000円分の商品券が、「買取の場合は900円、購入したい場合は950円」
1ドルを「購入したい場合は134.50円、売りたい場合は132.35円」といった仕組みです。
そこの差額で儲ける仕組みであり、
不動産の場合金額が大きいので買取をする不動産会社が融資を使う場合もありますし、
買取る場合は登記をするのでその登記費用分も差し引かないといけないです。
ですので仲介で販売した場合より20％以上安くなるのです。
Q.次の住居が決まっていない状態で売却活動して良いものなのか
A.大丈夫です。むしろ決まっている人の方が少ないです。
募集の際は【引き渡し時は相談】というかたちにして、契約を結ぶ際に【いつ引き渡すかの決済日】を決めます。
契約してから次の住居を探しても間に合うように【契約から決済を４－５カ月】と設定すれば十分に猶予はございます。
Q.だいたいどれくらいの期間で売れる（＝買手が見つかる）ものなのか
A.こちらは金額次第です。
相場より安ければ販売期間1カ月以内で十分に契約に到ります。
いつまでに現金化したい、いつまでに契約したい、いつまでに引き渡しをしたい等言っていただければ
それを実現するためのプランをご提案させていただきます。
Q.仲介手数料無料の会社もあるって聞きましたけど
A.あります。仲介手数料は上限が決まっているだけで下限は決まっていません。
ただ無料にはリスクもあります。
無料にするということはその会社は買主から手数料を貰わないと慈善事業になってしまうので、
他社に紹介させないようにします。
→他社の顧客で契約してしまうと、報酬ゼロで広告費や人件費がかかるので赤字となるためです。
弊社の考えは「不動産仲介業務は弁護士と同じで誰がするかで結果が変わるのでゼロはない」です。
総じて手数料の安い業者は申し訳ないですが実力がないので、
販売に時間がかかったり、買主側の言いなりで値引きを言われたり、等があります。
Q.不備があるけどそれは伝えた方が良いのか
A.分かっていたけど伝えていないというのは後で判明すると責任を取らないといけないので
事前に伝えていただいた方が100%良いです。
例えば、ピンポンが鳴らない・ガスコンロのうち1つが点かない等そういったことは申告下さい。
Q.どの会社にお願いするかって何基準で選べば良いのか
A.人によります。
サービス内容（例えば、唯一買取保証を付けてくれる会社があったのでそれが決めて）
担当者（話してみて、この人が一番売れそうだと感じる直感的なもの）
今後の進めやすさ（丸投げできる、連絡がすぐ取れる、オンラインで打ち合わせができる等）
一番良くないのは”(仲介で売却する際)査定額比較”です。
なぜなら仲介売却の場合、査定額はあくまで「予想価格」であり、
「売れたらラッキーな価格」が予想価格の会社もあれば
「どんなに難航してもこの価格では確実に売れる価格」が予想価格の会社もあります。
受注を取るために意図的に高い査定額を提示する会社があるので、
高い査定額に惹かれる気持ちも分かりますが根拠を確かめる必要があります。
※買取希望であれば査定額比較で全く問題ありません。
Q.一般媒介と専任媒介どっちが良いのか
A.正解はありません。
専任媒介にすると囲い込みをされるリスクがありますが、
一般媒介にするとどこの会社もやる気にならないというリスクがあります。
人を見る目がそれなりにはあるかたは専任で良く、
人を見る目に自信がないかたは一般媒介のほうが良いかと思います。
専任にすると競争が生まれないので、専任媒介取得業者はあぐらをかいてしまう。手数料を倍増させるために物件を囲い込んでしまうというのが一般的に専任媒介のリスクです。
一般媒介にすると競争が生まれるため、業者が頑張ると言われることがありますがそうではないケースもあります。
例えば広告宣伝に費用投下しても他の一般媒介業者で契約となった場合、その労力は無駄になりかつ赤字になるので、どこの会社もやる気が出ず、広告/労力をかけない形で販売活動をするというパターンになるケースもあります。
結局は不動産売却はこれから行う仕事なのと、営業マンも人間ですのでいかにやる気を持ってもらえるかが大事になります。
お会いして早々、「さっきの会社は手数料1%で良いって言ってたからそれと同条件以上じゃないと話になりません」等言われたらどの営業マンもやる気にはなりません。
不動産売却の媒介契約は【パートナー契約】です。
Q.売り時はいつですか
A.エリア、物件によって異なりますし、当然売主さんの状況にもよるのでなんともいえません。
Q.今って不動産価格が高いって言われてるけどどうなんですか
A.物件によります。いわゆる好条件の物件であれば引き続き高値で売れますが、そうでなければ在庫過多に転じているので早めに売却したほうが高く売れるとは思います。
Q.対面じゃない方法で進められますか
A.弊社であれば可能です。営業が絡むもの（不動産や投資や保険等）は営業マンは会いたがり、お客様は営業されたくないので会いたがらないという構図になりがちです。
弊社ではそういったお客様のニーズも取り入れて、打ち合わせをオンライン(zoomやGoogle meet)や電話で行うことも可能ですのでお気軽にご連絡くださいませ。
Q.売却以外の選択肢はありますか
A.貸すという選択肢があります。ただ、まず貸すことを勧められることはないです。
理由としては、手数料の差です。
不動産を売却した場合、成約価格の3%が一般的な仲介手数料であり、
不動産の転貸を仲介した場合、毎月の家賃の1か月分が一般的な仲介手数料なので
金額が違いすぎます（貸すことを斡旋したら売り上げが激減します）。
また当然不動産業界は分業されていますので、
売買専門の会社、賃貸専門の会社、投資専門の会社、リフォーム専門の会社という風になっております。
入口が【売却査定】である以上、その不動産会社は売買専門会社なので、
賃貸は専門外であり、お金にならないので貸すという選択肢は勧めてきません。
弊社は総合不動産会社ですので「貸すという選択肢」もご提案可能です。
Q.失業や年収減などで住宅ローンや固定資産税が払えず、至急売却をしたい
A.状況をお聞かせください。こちらはプロですので解決策、ベストな選択をご提示させていただきます。
Q.現在他の業者と媒介契約を締結しているが、次の更新のタイミングで別の会社にお願いしようと思うのですが可能ですか
A.可能です。現在の業者さんとの媒介契約が切れてからではなく媒介契約期間内でも相談は可能ですのでお気軽にご相談ください。
Q.今回の自宅を売却したあとに次の住宅の購入面でもサポートして欲しいのですが可能ですか
A.もちろん可能です。次の住居候補が関東以外となると要相談ですが、関東であれば対応可能です。
Q.御社の強みは
A.決まった型がないこと、大手ではないので柔軟な対応が可能なことです。
どうしても大手になると社内ルールなどに縛られ、お客様にとってベストな提案ができないことが多いです。
また私はよくサッカーで例えるのですが、高校サッカー強豪校の青森山田の強さは”どんなかたちでも点を取れること”です。
セットプレーでも、カウンターでも、個人技でも、コンビネーションでも、得点パターンが多岐に渡ります。サッカーは試合時間内で勝てば良いのです。
「こういう物件であれば弊社は強い」ですというのは担当営業マンにより多少はありますが、
弊社スタッフは皆オールラウンダーであり、戸建であろうがマンションであろうが、築浅であろうが旧耐震であろうが全てをカバーできております。
全てが分かるからこそできる提案があります。
非対面というのが決め手だったというのもよく言われます。
あとはそこまで多くはないですが中国語対応可能、中国にも販路がある点でしょうか。
上記以外でもご質問や相談があればお気軽にご連絡ください。
よろしくお願いいたします。
齋藤
