不動産売却における税金対策とは？特例を活用して節税しよう！

不動産売却の際は、さまざまな税金が発生することをご存じでしょうか。
場合によっては高額になることもあるため、事前に概要を理解し、売主の費用負担をきちんと把握しておくことが大切です。
そこで今回は、不動産売却における対策として税金の種類や計算方法と節税方法についてご紹介します。

不動産売却における税金対策①税金の種類

不動産売却における税金対策の1つ目として、まずは税金の種類について把握しましょう。
不動産売却で発生する主な税金は、次の3種類です。
税金の種類①印紙税
印紙税とは、売買契約書に印紙を貼付することによって納税する税金のことです。
不動産の売買契約では2部の契約書を作成しますが、そのうち1部の印紙税を売主が負担します。
税金の種類②登録免許税
登録免許税とは、登記手続きをおこなう際にかかる税金のことです。
不動産売却において登記手続きが必要になるのは、売主から買主への名義変更と住宅ローンの抵当権抹消の際です。
抵当権とは金融機関が不動産を担保にとる権利のことで、住宅ローンの契約をした際に設定されているため、不動産売却の際には抹消しなければなりません。
住宅ローンを完済すれば自動的に抹消されるわけではないため、売主が手続きをおこなう必要があるというわけです。
なお、法務局で手続きをおこなうため、支払いは法務局へおこないます。
名義変更の手続きにかかる費用については、買主が負担するのが通例です。
税金の種類③譲渡所得税
不動産売却で利益を得た場合にかかる住民税と所得税の総称です。
東日本大震災の財源確保のため、2037年までは上記にくわえて復興特別所得税も課税されることを覚えておきましょう。
給与所得などの一般の所得とは分けて計算する分離課税方式が採用されています。

不動産売却における税金対策②税金の計算方法

不動産売却における税金対策の2つ目として、税金の計算方法についてご紹介します。
発生する税金の金額を把握して、上手に資金計画を立てるためにお役立てください。

印紙税の計算方法

印紙税は契約書に記載の売買価格によって、次のように異なります（一部抜粋）。

• 契約金額が500万円から1,000万円以下の場合：5,000円
• 契約金額が1,000万円から5,000万円以下の場合：1万円
• 契約金額が5,000万円から1億円以下の場合：3万円
• 契約金額が1億円から5億円以下の場合：6万円

なお、2024年3月31日までは軽減税率が適用されているため、本来の税額より低くなっています。

登録免許税の計算方法

抵当権を抹消する際にかかる登録免許税は、不動産1件につき1,000円です。
つまり、土地と建物を売却する場合は2,000円が発生する計算です。
なお、土地が2筆の場合はさらに1,000円が発生するため、注意しましょう。
登記手続きは個人でもおこなえますが、司法書士に依頼するのが一般的です。
税金とは関係がありませんが、司法書士に依頼した場合は目安として1～2万円ほどの手数料がかかることも覚えておきましょう。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、譲渡所得（不動産売却益）に一定の税率を掛けると算出できます。
税率は不動産の所有期間によって異なり、次のように定められています。

• 所有期間が5年以下の場合（短期譲渡所得）：39.63％
• 所有期間が5年超の場合（長期譲渡所得）：20.315％

また、譲渡所得の計算式は次のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－取得費用－譲渡費用
ご覧のとおり、売却価格に対してそのまま税金が発生するのではなく、購入や売却に際してかかった費用を控除できます。
取得費用とは、購入する際にかかった不動産の建築費や仲介手数料などのことですが、建物を売却する場合は減価償却費を差し引く必要があります。
減価償却費の計算式は次のとおりです。
減価償却費＝取得費用×0.9×償却率×経過年数
償却率は建物の構造によって下記のように異なる点に注意しましょう。
木造の場合は0.031、軽量鉄骨の場合は0.025、鉄筋コンクリートの場合は0.015です。
一方、譲渡費用は不動産売却の際にかかる費用のことで、仲介手数料や解体費用などが含まれます。
取得費用や譲渡費用をもれなく計上することが節税対策にもつながるため、不動産売却の際は領収書などの必要書類を準備しておくとスムーズです。
不動産の購入から長期間が経過していると取得費が不明なケースもありますが、その際は売却価格の5％を概算で計上することが可能です。
取得費は実額を計上したほうが節税になるため、領収書を紛失した場合は通帳の写しなど、まずは代用できるものを探すことも対策としておすすめします。

不動産売却における税金対策③控除や特例を活用した節税方法

不動産売却における税金対策の3つ目として、節税方法についてご紹介します。
前の章でも対策について少し触れましたが、特例を活用すれば大きな節税につながります。
ただし、適用には要件があるほか、それぞれの状況によって利用できる特例が異なる点には注意が必要です。
特例①3,000万円特別控除
マイホームの売却に際して譲渡所得税から3,000万円を控除できる特例で、相続物件に関しても適用が可能です。
譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税が免除されます。
計算式で表すと、次のとおりです。
譲渡所得税＝（譲渡所得－特別控除）×税率
ただし、3,000万円特別控除は住宅ローン控除との併用ができないことは覚えておきましょう。
また、相続した不動産が空き家の場合、更地にすることによって3,000万円特別控除が適用になるケースもあります。
特例②所有期間が10年を超える場合の軽減税率
所有期間が10年を超える場合は、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分については税率が14％になる特例です。
売却した年の1月1日時点の所有年数が基準とされます。
なお、こちらの特例は3,000万円特別控除との併用が可能です。
特例③取得費加算の特例
相続した不動産を売却した場合に利用できる相続税を取得費に加算できる特例です。
ただし、相続してから3年10か月以内という期限があります。
特例④居住用不動産の譲渡損失の損益通算と繰越控除
不動産売却において損失が出た場合に活用できる特例です。
損失が出た場合、譲渡所得税はかかりませんが、この特例の活用も節税対策につながります。
損益通算を利用すれば、給与所得などのほかの所得から損失分を控除できます。
また、1年で損失を控除しきれなかった場合も繰越控除によって3年間は損失金額を繰り越すことが可能です。

まとめ

今回は、不動産売却における対策として税金の種類や計算方法と節税方法についてご紹介しました。
不動産売却でかかる税金には複数の種類があるため、どのようなケースでどのくらいの金額が必要なのかきちんと把握しておくことによってスムーズに不動産売却をおこなえます。
しかし、不動産売却は一生のうちに何度もあることではないため、個人で計算などをおこなうのは難しい面もあるかもしれません。
そのような場合には、親身に対応いたしますので、ぜひ担当者の質が強みの太古までご相談ください。