売却の査定をしてもらってだいたいの売れる金額は分かったけど、じゃあいつから売りに出すか、いつがベストなのかで迷われているかたが多いです。
今回の記事はそういった方向けに書かせていただきます。
まず世間一般の認識は
「不動産価格が上がっている」
です。
これは正しくもあり、間違ってもいます。
まずこの不動産価格は何を元にしているかというと平均成約価格です。
→成約になった物件価格を平均値化したものです。
直近5年間を見ても上がっているのは事実です。
ただし不動産の値段は＜需要と供給のバランス＞で決まります。
マーケットに在庫があふれていれば値段は下がりますし、
マーケットに在庫が不足していれば値段は上がります。
需要があるとどんどん値段は上がっていきますが、
需要に対して供給が追い付くと値段は落ちていきます。
→コロナ初期にマスクが全く売っておらず価格が上がり、供給体制が整うと値段が当初の価格に戻るのと同じ原理です。
では今どうなっているのでしょうか。
以下は毎月発表されている、レインズマーケットレポートのデータになります。
中古マンションの在庫数データになります。
（戸建でもほとんど同じ結果となっております）
弊社が主に取り扱いをさせていただいている
都内城西地区、都内城北地区、都内多摩地区、埼玉県西部
の在庫数を見ていただくとここ半年でかなり増えていることが分かります。
■新宿区、渋谷区、中野区、杉並区：在庫数は1年前の＋9.4%
■文京区、豊島区、北区、板橋区、練馬区：在庫数は1年前の＋17.0%
■東京23区外：在庫数は1年前の＋21.8%
■和光市、朝霞市、新座市、志木市等：在庫数は1年前の＋29.6%
都心から離れるほど在庫が増えているのが分かります。
不動産在庫数が増えているということは
売れている数（需要数）＜新規で売り出し登録された数（供給数）
ということになります。
成約している物件の平均価格が高いだけであって、決して不動産が高くても売れているわけではないのです。
実際に早く売れている物件は
駅近の築浅マンションであったり、築10年以内くらいの築浅戸建であって
物件としてのスペックが高くないと滞留する一方なのが現状なのです。
もし売却検討している物件が
山手線の駅徒歩5分の築10年のマンション
中央線の駅徒歩12分の築6年戸建
などであればもう少し待っても高く売れる可能性はあります。
ただそれ以外の物件は事実として今在庫が増えつつある状態なので、
早めに動き出すのが良いかと思います。
実際買い手の心理を考えると、
金利は上昇傾向であり、
税金の控除なども年々条件は悪くなってきています。
そう考えると
5年前の不動産価格5,000万円（→売主の考える5,000万円）
2023年の不動産価格5,000万円（→買主の考える5,000万円）
は価値が異なってくるのです。
不動産の売却を考えるときにほとんどのかたが一括査定サイトを使い複数の業者に依頼をかけます。
売却委託を受けることを第一に考えたら「他社より高い査定額を出す」だけで売却の依頼は取れます。
なので”売却を預かるための査定額”を提示する会社が最近物凄く多く、
お客様からしても以下のような結果であればとりあえずDが最も良い印象を持つかと思います。
A：5,800万円くらいが成約予想価格だと思います。
B：5,000万円台後半になるかと思います。もちろんできる限り高く売ります
C：スタートは6,000万円でも良いと思いますが、着地は5,700万円前後になると思います。
D：6,500万円で売れると思います！任せてください！
そういった中で、もう既に在庫過多で最も高く売れる時期は過ぎましたと言うと
変な会社
やる気ないんじゃないか？
と思われることもありますがこれが事実です。
在庫がさらに増えれば相対比較になりやすく（＝比較して割安な物件から売れていきます）、
かつ値引き合戦になり、より値段は落ちてしまいます。
なので今査定依頼をいただいたかたには
待っても意味ない(=値段は上がらない)ですし、動き出すことは今すぐできるので早く売却活動を始めましょう
とご提案しております。
実際に売り出すタイミングで
・家を空室にする必要もないですし
・いつまでに出ていくかを決める必要もないです
販売活動スタートは資料さえそろえば今すぐにでもスタートできます。
ただお客様によって状況は異なりますし、相談したいこともあると思います。
弊社では対面以外の
■電話
■オンライン（ZOOMかGoogle Meet）
を使ってお気軽にご相談が可能です。
※もちろん対面での相談も可能で、ご自宅訪問も対応しております。
ぜひ売却をお考えの際は太古にご相談くださいませ。
よろしくお願いします。
齋藤
