不動産売却で知っておきたい離婚や相続時の注意点を解説！

不動産売却は大きくわけて、仲介と買取の2種類があります。
不動産を売却する理由や目的はさまざまなので、売却方法の選び方や注意点も人により異なります。
そこで今回は、不動産売却で知っておきたい注意点を解説します。

不動産売却における契約の違いと注意事項

不動産売却には、仲介と買取の2種類があります。
それぞれの、売買契約までの流れと違いや注意点を確認していきましょう。

仲介とは？

仲介とは、不動産会社と媒介契約を結んで買主を募る方法のことです。
一般の方が買主になることが多く、内覧対応などの販売活動は不動産会社が中心となっておこないます。
そして売買契約が成立すると、不動産会社に対して成功報酬として仲介手数料を支払います。
相場に近い金額での成約が期待できるため、少しでも高く売りたい方は仲介がおすすめです。
たとえば築浅物件や立地条件に恵まれた不動産は、仲介による売却を選ぶと良いでしょう。
ただし仲介の場合、売却完了までに少なくとも3か月はかかります。
物件の条件によっては半年や1年以上かかることもあるため、早期売却をご希望の場合は注意しましょう。

買取とは？

買取とは、不動産会社が買主となって直接買い取る方法のことです。
販売活動をおこなわないので、買取価格に納得すればすぐに売却が完了します。
引っ越しの期日が迫っている方や、周囲に気付かれずに不動産売却を完了させたい方におすすめの方法です。
さらに仲介ではないため、成約時に仲介手数料も発生しません。
ただし買取価格は、相場よりも安くなる傾向にあります。
不動産会社は買い取った物件を再販売することを前提としているため、買取価格も1～3割ほど安くなります。
契約不適合責任が免責となる
不動産売却では、売主は買主に対して契約不適合責任を負わなければなりません。
もし引き渡した物件に、売買契約書には記載されていない不具合や欠陥が発覚すると、損害賠償や契約解除などを求められることがあります。
しかし買主が専門業者である買取なら、契約不適合責任が免責になります。
たとえば築年数が古く、なんらかの不具合が発生している可能性の高い物件などは買取による不動産売却を検討すると良いでしょう。

離婚時の不動産売却の注意点

離婚により不動産売却をする際は、財産分与をおこなうことになります。
しかし、不動産の名義や住宅ローンの残債の有無によって注意点が異なります。
そこで不動産売却の際は、以下の注意点に気を付けながら手続きを進めていきましょう。

名義人でないと不動産売却はできない

不動産は原則として、登記上の名義人でないと不動産売却はできません。
マイホームの場合、夫婦どちらかの単独名義か、夫婦の共有名義になっていることが多いでしょう。
そこで、不動産売却の前に名義人が誰なのかを確認してください。
なお単独名義であっても、財産分与の際は夫婦の共有財産として扱われます。

住宅ローンの残債があるときの注意点

離婚をともなう不動産売却の場合、住宅ローンの返済が進んでおらず、オーバーローンの状態になっているケースは珍しくありません。
ローンの残債が売却金を上回るオーバーローンでは、不足分を貯金などから補う必要があります。
財産分与できる共有財産も少なくなるので注意しましょう。
また完済できるだけの資金がないときは、そもそも通常の方法での不動産売却もできません。
それでも売却したいときは、任意売却による方法を選ぶことなります。
任意売却は金融機関の許可が必要であり、さらに住宅ローンを滞納していることが条件です。
さらに、任意売却後の残債は離婚後も払い続けなければならないのが注意したいポイントです。

財産分与の対象にならない場合がある

夫婦で暮らしていたマイホームであっても、財産分与の対象にならないことがあります。
財産分与の対象になるのは、夫婦が婚姻期間中に築いた財産です。
一方で、結婚前からの預貯金や、親からの相続・贈与で得た資産は特有財産として扱われ、財産分与の対象になりません。
そのためマイホームを取得するとき、親から購入資金に援助を受けていた場合には、援助相当分については財産分与の対象外です。
たとえば3,000万円のマイホーム購入資金のうち、1,000万円（3分の1相当）を妻の親が援助し、残りの2,000万円（3分の2相当）は住宅ローンを組んだケースで考えてみましょう。
このケースでは、マイホームの売却で得た売却金のうち3分の1は妻の特有財産です。
そこで離婚の際は、残り3分の2の範囲で財産分与をおこないます。

相続時の不動産売却の注意点

相続で不動産を取得しても、すでにマイホームを持っているなどの理由で不動産売却を希望する方もいるのではないでしょうか。
また相続人が複数いるため、不動産売却をし換価分割したほうがスムーズに遺産分割も進められます。
そこで、相続時の不動産売却における注意点を確認していきましょう。

遺産分割協議をおこなう

相続人が1人しかいないときは、相続人が単独で不動産売却を進められます。
しかし相続人が2人以上いるときには、財産の分割方法や不動産の相続人を決めなければなりません。
遺言書があればそれに従いますが、遺言書がない場合は遺産分割協議をおこないます。
そして協議がまとまれば、次の内容を記載した遺産分割協議書を作成しましょう。

• 相続人と対象となる財産
• 相続人全員の署名・実印
• 遺産分割協議の成立日

不動産の場合は、不動産の相続人を記載します。
複数人で相続する場合は、各人の持分割合も決めておきしょう。
そして不動産売却により得られた売却金は、持分割合によって分配します。

相続登記する

不動産の相続人が決まったら、相続登記により名義変更の手続きをおこないます。
名義変更が完了しないと不動産売却も進められないので注意しましょう。
代表者の単独名義とするときの注意点
不動産売却を円滑に進めるため、相続人から代表者を決めて、いったんは単独名義として相続登記するケースもあるのではないでしょうか。
そして不動産売却後は、各人の相続割合に応じて分配します。
このとき、売却金を分配する旨を遺産分割協議書に記載しておきましょう。
分配する旨の記載がないと、分配した売却金に贈与税が課せられる場合があるので注意してください。

相続した物件の売却にかかる税金

相続した物件を売却すると、相続税以外にも次の税金がかかります。

• 登録免許税：相続登記にかかる税金
• 印紙税：売買契約書に貼付する収入印紙によって納める税金
• 譲渡所得税（所得税、住民税、復興特別所得税）：不動産によって得られた譲渡所得にかかる税金

このうち、譲渡所得税については取得費加算の特例を利用すると税金を抑えられる場合があります。
相続税の申告期限の翌日以降3年以内に売却すれば、納めた相続税を取得日に加算できます。
そのため、相続した物件の売却を予定しているときは3年以内（相続発生からは3年10か月以内）の売却がおすすめです。

まとめ

不動産売却の際に知っておきたい注意点について解説しました。
離婚や相続による不動産売却では、権利関係を整理しながら手続きを進める必要があります。
通常の売却よりも時間がかかることもあるため、早めに不動産会社へ相談するのがおすすめです。

離婚や相続をともなう不動産売却でお悩みの方も、お気軽にお問い合わせください。