不動産売却で必要な税金の種類とは？節税するためのコツもご紹介

不動産売却にはさまざまな税金がかかり、なかでも譲渡所得税は高額になるケースがあります。
しかし、売却のタイミングや利用できる特例・控除を事前に把握しておけば節税することも可能です。

不動産売却でかかる税金の種類

不動産売却時に必ずと言って良いほどかかってくるのが「税金」です。
ここでは、不動産売却時にかかる税金「印紙税」「譲渡所得税」「登録免許税」についてご紹介します。

税金の種類①印紙税

不動産の売買契約をする際にかかってくるのが「印紙税」です。
印紙税とは、不動産売買契約書にかかる税金で、契約金額によって納める税金は異なります。

• 500万円超え1,000万円以下の場合：1万円（5,000円）
• 1,000万円超え5,000万円以下の場合：2万円（1万円）
• 5,000万円超え1億円以下の場合：6万円（3万円）

（）内は、軽減税率（2024年3月31日まで）が適用された税額です。
なお、印紙税は不動産売買契約書に印紙を貼付することで間接的に納税します。

税金の種類②譲渡所得税

不動産売却後にかかる「譲渡所得税」は、売却によって得た利益に対して課せられる税金です。
実際は、譲渡所得税という税金項目はなく、住民税・所得税・復興特別所得税の総称を指します。
不動産売却をした翌年に確定申告をして納税します。
ただし、譲渡所得税は、利益が出なければ発生しない税金のため、支払う必要はありません。
譲渡所得税については、次項で詳しく計算方法について解説します。

税金の種類③登録免許税

不動産売却では登記費用にかかる税金「登録免許税」も必要になります。
売主が負担する登記費用には「抵当権抹消登記」と「住所・氏名変更登記」の2種類があります。
抵当権抹消登記とは、住宅ローンを組む際に金融機関が設定した登記を抹消する手続きのことです。
どちらも不動産1個につき1,000円なので、そこまで高額にはなりません。
一方で、不動産売却後の「所有権移転登記」については、一般的に買主が負担します。
そのほかにも、消費税が仲介手数料と司法書士の報酬に課せられます。

不動産売却でかかる税金「譲渡所得税」の計算方法

前述したように、不動産売却で売却益がでれば「譲渡所得税」が課せられます。
ここでは、譲渡所得税の計算方法についてご紹介します。
譲渡所得税は以下の計算式で算出できます。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
この計算式をもとに譲渡所得と税率について解説します。

譲渡所得を算出する

譲渡所得は、不動産売却価格から不動産を購入する際にかかった費用（取得費用）と、売却する際にかかった費用（譲渡費用）を差し引いて算出します。
譲渡所得＝売却価格－（取得費用＋譲渡費用）
譲渡所得を算出するためには、取得費用と譲渡費用を確認する必要があります。
取得費用について
取得費用は、不動産を購入した際にかかった所定の費用を合計した金額です。
取得費用に含まれるものは「不動産購入代金」や「購入時に支払った仲介手数料」「売買契約書の仲介手数料」「印紙税」「登記費用」などです。
さらに気を付けなければならないのが、建物の場合は経過年数に応じて減価償却費相当額を差し引く必要があります。
減価償却費の計算方法は以下のとおりです。
減価償却費＝取得費用×0.9×償却率×経過年数
ここでの償却率は建物の構造により以下のように異なります。

• 木造：0.031
• 軽量鉄骨：0.025
• 鉄筋コンクリート：0.015

譲渡費用について
譲渡費用は、不動産売却にかかった費用を指します。
譲渡費用に含まれるものは「不動産売却時に支払った仲介手数料」「売買契約時の印紙税」「解体費用」などが該当します。
取得費用と譲渡費用を合計して、上記の譲渡所得の計算式に当てはめれば、譲渡所得を算出することができます。

譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって下記のとおり異なります。

• 所有期間5年以下の場合（短期譲渡所得）：税率39.63％
• 所有期間5年を超える場合（長期譲渡所得）：税率20.315％

つまり、不動産の所有期間が5年を境に税率が異なるため、注意が必要です。
所有期間の算定方法は、不動産を取得した日から売却した年（引き渡した年）の1月1日を基準として求めます。
所有期間が算定できたら、譲渡所得に所有期間に応じた税率を掛けて譲渡所得税を算出します。
また、居住用不動産の所有期間が10年を超えると特例により以下のような軽減税率が適用されます。

• 譲渡所得が6,000万円以下の部分：14.21％
• 譲渡所得が6,000万円超えの部分：20.315％
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不動産売却にかかる税金を節税するためのコツ

不動産売却では、前述したように多くの税金がかかります。
そこで、少しでも税金を節税するためのコツをご紹介します。

購入額がわかる資料を探す

不動産を購入した際にかかった代金は、譲渡所得を計算する際に差し引くことができるため、大きな節税につながります。
もしわからない場合は、売却代金の5％で取得したとして計算することはできますが、実際の購入額よりも節税効果が低いと言えます。
そのため、購入時にかかった代金がわかる売買契約書や通帳を用意しておきましょう。

売却するタイミングに注意する

節税対策として、売却のタイミングも重要になります。
前述したように、所有期間が5年を超えるかによって税率は大きく異なります。
そのため、5年に近い所有期間で売却を検討している場合は、5年を超えるまで待つのも一つの手です。
ただし、売却の時期が遅れることで受けられなくなる特例などもあるため、慎重に検討する必要があります。
一方で、早く売却することで高く売れる可能性もあります。
5年経つまで待っていたら、不動産価値が値下がりすることもあるからです。
また、早く売却すれば維持費や管理も必要なくなるため、売却のタイミングは総合的に判断するようにしましょう。

特例・控除を利用する

不動産売却時には、以下のような特例や控除を利用することができます。

• マイホーム売却時の3,000万円特別控除
• 相続財産を譲渡した際の取得費の特例
• 特定の居住用財産の買換え時の特例

これらの特例・控除を利用すれば、譲渡所得税がゼロになることもあるため、適用条件を確認してみることをおすすめします。
このように、不動産売却時にはさまざまな特例や控除を利用して税金を節税することが可能です。

まとめ

不動産売却にかかる税金の種類や、譲渡所得税の計算方法、節税対策についてご紹介しました。
不動産売却時には、多くの税金がかかりますが、利用できる特例・控除制度を利用することで、大幅に節税が可能です。
不動産売却にかかる税金の種類を事前に把握し、資金計画を立てておくことをおすすめします。

これから不動産売却をご検討中の方は、ぜひお気軽に弊社までご相談ください。