販売価格と成約価格の差~同じマンションで別の部屋が○○万円で売ってました~

2022-11-21

売却

自宅を売却する上で査定額についてよく言われるのが
◆同じマンションの隣の部屋が○○万円で売っていたのになぜうちは▲▲万円!?
◆対面の戸建は○○万円だったからうちもそれくらいで売れるでしょ?
こういった内容になります。

こちらについてご説明させていただきます。


↑こういったものをスーパーで見たことがあると思います。
メーカー希望小売価格555円が319円で販売されているということですね。

不動産もこれと同じことがあります。

基本的に販売されている価格は多少の余力を残した価格になっているケースが多く(=販売価格)、
実際には「値引き」があっての売買契約が成立しています(=成約価格)。



以下3件は今週成約となった物件です。
(こちらは一般のかたは見ることはできず、不動産会社の人間は見ることができる内容になっております)

◆2,080万円で販売していたが最終的に80万円値引きをして2,000万円で成約


◆3,980万円で販売していたが最終的に280万円値引きをして3,700万円で成約


◆4,498万円で販売していて、値引きなしの4,498万円で成約


またマンションですと
内装をリノベーションした上で再販売されているケースも多く、
そういった物件とご自身の部屋を同じ価格で比べるのは難しいです。

例)
同マンションの自宅と全く面積、方位、階数が同じ部屋がリノベーション済みで
4,000万円で販売されていた。
「自宅も売却したらそれくらいで売れるかなー」と思いがちですが、
自宅はキッチンや風呂場、トイレなどが経年劣化しております。
リノベーション済みの物件は表面的な設備が新品に交換されているので、
建物価値がかなり違ってきます。



成約単価はマーケット価格(需要と供給の交わるポイント)ですが、
売出価格(売出単価)はカオス状態です。
売り出し価格は”売主さんに決定権がある”ので、全く相場外れな価格になっていることも稀にあります。


不動産会社が
「査定額としては5,000~5,200万円くらいになると思います」と査定しても
顧客心理としては
『試しに1カ月だけ5,600万円で販売活動してもらえませんか?』となるので
たいていは上記のグラフデータのように
”成約単価と”売出単価”には差が出てきます。

販売期間に時間的余裕があるのであれば
初期は”売れたらラッキーのチャレンジ価格”で販売
 ↓
反応が悪ければマーケットに合わせて値下げ
という流れで販売するのが一般的です。

ただ自宅の売却を思い立った時にお客様が売れるであろう価格を予想する時に
類似販売物件の価格を基準にして考えますが、その価格は”マーケット価格ではない”
ということが大事なポイントになります。

査定をする際に
・成約実績をもとに査定額を出してくる会社
・現在の販売事例をもとに査定額を出してくる会社
がありますが、当然前者の方が現実的な数字になり、後者の方が高い査定額が出ます。

この差についても原理を理解していないと誤った選択をしてしまいますので
ご注意いただければと思います。


齋藤

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