実際に不動産はどれくらい上がっているのか調べてみた

2022-10-11

売却

最近査定依頼をいただくかたの90%が

「最近不動産価格が上がっていると聞いて、値段によっては売っても良いかなと思って～」

という理由です。

まずこちらについてですが、

買取でない限り

◆市場に出してみないと高く売れるか(いくらで売れるかどうか)どうかは分かりません

◆机上査定での査定額比較はほとんど意味を成しません

今回の本題は

「実際に不動産がどれくらい上がったのか」ですのでそちらについてお話しさせていただきます。

※国土交通省が毎年発表している公示地価に基づいての数字になります。

※土地の価値のデータになりますので【土地価値＋建物価値】の不動産価格とは多少異なります。

一番直近の資料ですとこのようになっております。

住宅地と商業地で変動率と、その変動率を算出するにあたって調査した地点数がこのようにデータとなっております。

//www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html

こちらの国土交通省のページに

平成22年～令和4年までのデータがあります。

平成22年の土地価値を100とした場合、

毎年の変動率をかけていくと令和4年度の土地価値は以下のような結果になります。

＜練馬区＞

住宅地：平成22年対比で14.28%上がっている

商業地：平成22年対比で27.95%上がっている

＜中野区＞

住宅地：平成22年対比で25.87%上がっている

商業地：平成22年対比で37.70%上がっている

＜杉並区＞

住宅地：平成22年対比で27.13%上がっている

商業地：平成22年対比で48.01%上がっている

＜西東京市＞

住宅地：平成22年対比で9.12%上がっている

商業地：平成22年対比で25.55%上がっている

＜参考データ　国土交通省の公示地価データ＞

練馬区　　　住宅地　　　　商業地

平成22年　　100 100　　　　　　

平成23年　▲0.8% ▲1.4%

平成24年　▲0.3%　　　　 ▲0.4%

平成25年　 0.2% 0.2%

平成26年　 2.1% 2.4%

平成27年　 0.8% 0.9%

平成28年　1.5% 5.3%

平成29年　1.9% 4.6%

平成30年　2.8% 4.7%

平成31年　2.8% 5.1%

令和2年　0.4% 1.4%

令和3年　0.4% 0.0%

令和4年　1.7% 2.4%

　　114.28 　 127.95

中野区　　　住宅地　　　　商業地

平成22年　　100 100　　　　　　

平成23年　▲0.9% ▲2.1%

平成24年　▲0.6%　　　　 ▲1.1%

平成25年　 0.9% 0.9%

平成26年　 1.3% 1.8%

平成27年　1.8% 2.7%

平成28年　 3.0% 4.0%

平成29年　 3.3% 6.0%

平成30年　 4.1% 7.0%

平成31年　 4.6% 7.2%

令和2年　 1.8% 2.4%

令和3年　 0.8% 0.6%

令和4年　 3.3% 3.5%

　　 125.87 　 137.70

杉並区　　　住宅地　　　　商業地

平成22年　　100 100　　　　　　

平成23年　▲0.6% ▲0.8%

平成24年　▲0.2%　　　　 ▲0.1%

平成25年　 0.6% 0.3%

平成26年　 1.9% 2.3%

平成27年　 2.7% 3.8%

平成28年　 3.1% 4.7%

平成29年　 3.3% 8.0%

平成30年　 3.8% 8.3%

平成31年　 4.7% 7.2%

令和2年　 1.2% 2.3%

令和3年　 0.8% 0.6%

令和4年　 3.1% 3.8%

　 127.13 　 148.01

西東京市　　住宅地　　　　商業地

平成22年　　100 100　　　　　　

平成23年　▲0.8% ▲1.1%

平成24年　▲0.1%　　　　 0.9%

平成25年　 0.7% 1.6%

平成26年　 1.1% 2.4%

平成27年　 1.0% 1.7%

平成28年　 1.1% 1.6%

平成29年　 1.3% 2.4%

平成30年　1.9% 4.3%

平成31年　 1.6% 4.5%

令和2年　▲0.3% 1.5%

令和3年　 0.1% 0.7%

令和4年　 1.2% 2.6%

　 109.12 　 125.55

もちろんこの”1年で●%上がっている数字”は平均値であり、

駅徒歩1分の土地なのか、駅徒歩30分の土地なのかでは違った結果になります。

特に戸建においては

土地と建物の割合で、土地が占める割合のほうが大きいので

建物が減価償却しても、その分を土地価値の上昇で十二分に補えているということになります。

例）

平成22年に中野区で新築戸建を6,000万円で購入したとする

だいたいの価格内訳は

・土地：4,500万円

・建物：1,500万円

これが令和4年(12年経過)すると

土地4,500万円⇒　25.87%増　 ⇒土地5,664万円

建物1,500万円⇒だいたい30%減⇒建物1,050万円

⇒6,714万円

＝12年前に新築で購入した不動産が11.9%上がったという結果になる。

もちろんこちらは机上での計算ですので

立地、建物劣化状況、近場の不動産状況などによって結果は異なりますし、

「誰が販売窓口になるか」で結果は大きく異なります。

そしてこちらは実際に売買された不動産の平均値ですので、

実際に相場以上で販売され、成約に到っていない不動産の価格は入っていません。

ですので全ての物件が上がっているわけではないのでご注意ください。

確かに長いスパンで見ると土地価格は上がっていますが

1年単位でみるとそこまで大きな変化はありません。

また不動産売却は他のモノの売却と違い

買取ではなく仲介という形態を利用するので

価格はマーケットに左右されます。

マーケットに同じような条件の不動産の供給がなければ高めに売れますし、

マーケットに同じような条件の不動産の供給が複数あれば高いと売れません。

どのタイミングで売りに出すか、

どういう戦略で売却活動を行うのか、

見栄えを良くするために内装は何か手を施すか、

などといいった戦術も大事になりますので、

弊社では当然そこからからサポートさせていただきます。

結局は売りに出してみないと分からないので、

査定額を比較してもあまり意味がありません。

必ず最高の結果を出してみせますので売却ご検討の際はぜひ弊社にご相談ください！

齋藤

東京都の人口について解説します

売却での査定額比較に待った！言ったもん勝ちの風潮...

ブログ一覧ページへもどる

まずはご相談ください！

03-6865-8519

営業時間: 9:00-20:00

定休日: 水曜日

売却

不動産売却は営業マン次第！

太古株式会社の不動産売買部門の責任者をさせていただいております齋藤と申します。元々大手不動産会社の練馬エリアで営業をしており、練馬区を中心とした城西・城北エリアは得意としております。今回は自...

2022-04-08
売却

戸建の売却は差が出やすい

戸建の売却とマンションの売却で、どちらが差が出やすいかというと戸建です。差が出やすいというのは誰が売るかによって結果(=売れる金額)にどれくらい差が出るかという意味です。どういうことかと言い...

2022-04-14
売却

不動産営業マンと売主さんでは金銭感覚が異なります

タイトル通り、不動産の営業マンは売却の委託を受けた物件を売る時の金銭感覚が売主さんとはズレます。どういうことかといいますと販売価格が5,000万円、住宅ローンの残債はなし、仲介手数料は3%(...

2022-05-10
売却

売却にかかる経費について

ご自宅を売却する際にかかる費用についてご説明させていただきます。基本的には以下4項目になります。①売却担当してくれた仲介会社に払う仲介手数料→成約時の報酬をいくらにするか、成約価格の何%にす...

2022-05-25

実際に不動産はどれくらい上がっているのか調べてみた

関連記事

不動産売却は営業マン次第！

戸建の売却は差が出やすい

不動産営業マンと売主さんでは金銭感覚が異なります

売却にかかる経費について