今回は住宅を購入する上で大事な人口について解説します。
このブログで私は何度か言っておりますが
「メディアの情報は、情報の一部を切り取っただけで全容を伝えていないことが多いです」
2021年、東京は26年ぶりに転出超過（＝人口が減少に転じた）といったニュースもありました。
⇒結論、年間で見た場合転入超過でした。
果たしてこれを
一時的なものとみるか
今後も継続するとみるのか
です。
まずは2021年、東京の人口がどういう内訳で増減したかについて解説します。
＜補足＞
上記データは2018-2020年の数字は確定版ですが、2021年のデータについては集計中のものであり、
実際確定版では2021年は5,433人の転入超過でした。
社会増減：流入数と流出数の差
自然増減：出生数と死亡数の差
では2021年の特徴はというと
◆日本人 - 社会増減：例年に比べ増加数が少ない
◆日本人 - 自然増減：例年に比べ減少数が多い
◆外国人 - 社会増減：コロナ禍になってから大幅減少
◆外国人 - 自然増減：特に変化なし
つまり
コロナによって子育て世代が転出していったが若者は大幅転入超過のため依然として日本人は転入超過。
少子高齢化で自然増減はマイナスだったが、ただコロナの影響で出生率が下がり、高齢者の死亡数が増えたため自然増減のマイナス幅が加速。
東京在住の外国人が母国に帰国が相次ぎ外国人数が大幅減少。
と読み取れます。
↓以下資料の最右段、2021年は日本人は転入超過だが外国人が転出超過という結果に。
↑2021年の月毎で見ますと、3月・4月の引っ越しシーズンは転入超過でそれ以外は転出超過となっております。
↑男女別・年齢別で見ますと
若者（大学入学を機に上京、就職に伴い上京）の動き(=転入超過)はそこまで変わらず、
男性の30－60歳あたりの労働者層の減少が多いことが分かります。
これは男性労働者が出勤が必要がなって東京都に住む必要がなくなり転出した
という動きと読めます。
※2021年は男性は転出超過ですが、女性は転入超過
高齢者は今更便利な東京からわざわざ不便なエリアに引っ越すという動きは少なく、
若者も大学は東京に集中しているし、企業も東京に集中しており東京の企業の方が平均して所得も高い。
となるとコロナだから東京に出ることをやめるという選択肢にはなっていない。
ということになります。
そして来週の2022年10月11日より、水際対策が緩和されます。
普通に考えればまた外国人が多く入国し、外国人人口は転出超過から転入超過になるでしょう。
ただ現実として少子高齢化により、東京都の日本人人口の増加数が減少に転じているのは間違いありません。
東京都の人口ピークは2030年頃とされ、それ以降は減少に転じると言われております。
もちろん東京都というのは23区以外も含んでいるので23区が減少に転じるのはもう少し後かもしれません。
もし不動産を売却するとなると、
人口が増えるエリアであれば土地の価値は上がっているので高く売れるということになります。
港区や新宿区、豊島区、江戸川区など外国人の多いエリアは外国人需要があるので、
下がることはないかと思いますが、
日本人率が多いエリアは”日本人人口”で土地価格が左右されます。
「今不動産が高く売れるって聞いたから金額次第で売却を検討しています」
というかたが最近多いですが、チャンスは今だと思います。
株と同じで
ジリジリと上がっているをみるとピークのタイミング（最高値）で売りたい！と思われますが
それはかなり難しいです。
実際、土地価値が上がっても待てば待つほど建物価値は減少するのが中古です。
新築相場は「各年の新築物件の平均価格」で算出しているので、単純に土地価格が上がれば相場は上がります。
ただ個人が所有している物件を
今売るのと、1年後売るのとではあまり差は出ません。
なぜなら土地が上がった分、建物価値が下がるからです。
こういった細かい不動産関連事実を教えてくれる真の不動産会社、営業マンはほとんどいません。
弊社ではベストな提案をお約束させていただきますのでぜひご相談くださいませ！
齋藤
＜補足＞
