売ったほうが良いのか、貸した方が良いのか

2022-09-01

売却

自宅にもう住まなくなったとなると
自宅を売却するべきなのか貸しに出すべきなのか
という選択があり、どちらが正解というのはなく人それぞれです。

ただそれを判断する上で大事なポイントをお伝えできればと思います。

例えば現在の自宅がマンションで住宅ローンの残債が2,000万円
毎月の住宅ローン返済額が105,000円で、管理費・修繕費で25,000円だとします。

売却した場合の想定値 :4,000万円
転貸した場合の想定家賃:15万円

こうなった時に
今の支払いが13万円(105,000円+25,000円)だから貸しに出したら毎月2万円プラスか!
と考えますが、そうとは限らないです。

住宅ローンはあくまで自己居住用のローンとなっているので、
貸しに出す場合は投資用ローンに切り替える必要があります。

何が変わるかといいますと【金利】です。

例えば4,000万円の借入が金利が変わると以下のようになります。
金利:0.575%(一般的な住宅ローン金利)→105,165円/月
金利:2.3%(一般的な投資用ローン金利)→138,746円/月

つまり住宅ローンの金利で考えたら14万円で貸しに出せれば月の収支はプラスになりますが、
投資用ローンに切り替わって金利が上がりますと月の収支はマイナスになります。

自宅を売却すれば一括で大きなお金が入ってくる
自宅を転貸すると長期で安定的にお金が入ってくる
というキャッシュフローで比較をするかたが多いですが、
上記の金利の切り替わりがあるというのは大事なポイントになります。

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