リースバックと融資の違いとは？審査基準や必要書類を解説！

マイホームを売却しても住み続けられる、リースバックという方法をご存じでしょうか。
売却したい理由によっては、通常の不動産売却よりもリースバックのほうが便利な場合もあります。
そこで今回は、リースバックとはどのようなものなのか、審査基準や必要書類とともに解説します。

リースバックと融資の違いや審査の有無

リースバックとは、マイホームを売却したうえで、その後は賃貸物件として住み続ける方法のことです。
売却先はリースバックを扱う不動産会社などの専門業者で、売却後は専門業者との間で賃貸借契約を結びます。
マイホームの所有権は失われるものの、月々のリース料（家賃）を支払えば変わらずに住み続けられます。

リースバックのメリット

リースバックには、マイホームに住み続けられる以外にもさまざまなメリットがあります。
売却活動は不要なので、通常の不動産売却と比較して短期間でマイホームを現金化できます。
そして売却金は一括で受け取れるため、今すぐまとまった現金が必要な方にもおすすめです。
そして売却後は物件の所有者ではなくなるので、固定資産税の納税義務はありません。
また、賃貸物件として住み続けることができ、退去のタイミングも自由です。
たとえばマイホームの住み替えにあたり、新居の購入資金を確保する目的でリースバックを利用するケースを考えてみましょう。
本来、マイホームの売却を先におこなう売り先行では仮住まいが必要になることがあります。
しかしリースバックなら、現在の住まいを維持したまま新居の購入資金を確保できます。
そして新居への入居までに時間がかかるときでも、仮住まいを用意する必要がないのもリースバックのメリットと言えるでしょう。

融資との違い

リースバックによって得られる資金は売却金なので、融資とは性質に違いがあります。
金融機関から融資を受ける際、信用情報機関が管理する信用情報などに基づいた審査がおこなわれます。
そして融資による借り入れ金は、用途が限定されていることも珍しくないでしょう。
しかしリースバックは不動産売却の一種なので、融資ではありません。
したがって、売却にあたり信用情報機関による審査も不要です。
さらに得られた資金の用途も制限されず、返済する必要もありません。
たとえば終活の一環として、不動産を現金化しておきたい場合など、さまざまなシーンで活用できる方法と言えるでしょう。

買い戻しできる場合がある

買い戻し特約が付帯されていると、優先的に買い戻す権利があります。
たとえば事業でまとまった収入が得られる目処は立っているものの、今現在は不動産売却で資金を確保したいようなケースで活用するのもおすすめです。
ただし、買い戻しの価格は売却価格よりも高く設定されることが珍しくありません。
そのため、買い戻しを前提としてリースバックを利用する際は注意してください。

リースバックの条件と審査基準

さまざまな用途に利用できるリースバックですが、すべての物件をこの方法で売却できるとは限りません。
リースバックには条件が定められており、審査基準も設けられています。

不動産の条件

リースバックを利用できるのは、基本的に売却できる状態の不動産に限られます。
おもな審査基準は、次のとおりです。

• 現行の建築基準法に適合していること
• 重大な不具合や欠陥がないこと
• 共有物件の場合は、共有者全員が不動産売却に同意していること

リースバックは、将来的に元の所有者が買い戻さない場合、第三者に転売することを条件としています。
そのため、建築基準法に適合していなかったり、なんらかの重大な問題点があったりすると、リースバックを利用できない場合があります。
その場合は、リースバック以外の方法での不動産売却を検討しましょう。

利用者の条件

次に、リースバックの利用者（売却する物件の名義人）の条件を確認していきましょう。
不動産売却後は、賃貸借契約を結びます。
そのため、家賃の支払い能力があるかどうかが審査の基準となります。
一般的な賃貸借契約を結ぶときと同様、家賃保証会社の審査に通るだけの支払い能力が必要です。
住宅ローンの審査ほどは厳しくないですが、それでもある程度の安定した収入は求められるでしょう。
保証人を立てる際は、保証人にもある程度の経済力が必要です。
たとえば、年金暮らしの親などは十分な支払い能力があるとは認められないことがあるため注意してください。

住宅ローンの残債があるケース

住宅ローンの残債が残っている場合、売却価格を下回るアンダーローンの状態であれば問題なくリースバックを利用できます。
しかし残債が売却価格を上回るオーバーローンのときは、リースバックを利用できません。
なお金融機関の承諾を得られれれば、任意売却の形での不動産売却は可能です。
ただし不動産売却後は、月々のリース料にくわえて任意売却後のローンの残債も返済しなければなりません。
それを踏まえたうえでの審査となるため、高い支払い能力を求められる可能性がある点に注意してください。
売却金の大部分を残債の返済に充てるため、不動産売却後の資金不足に陥ることも考えられます。

リースバックの審査における必要書類

リースバックの審査を受ける際には、準備するべき必要書類があります。
どのような必要書類があるのか、取得方法とともに確認していきましょう。

審査時の必要書類

リースバックの審査を受ける際は、以下の必要書類を準備してください。

• 権利証（登記済証もしくは登記識別情報通知）
• 身分証明書
• 印鑑証明書
• 固定資産税の評価証明書
• 固定資産税・都市計画税の納税通知書（課税明細や公課証明書でも可）
• 住民票
• 所得を証明する書類（源泉帳票や確定申告書など）

このうち、権利証はその不動産の所有者であることを証明するための必要書類です。
権利証を紛失した場合には、次の方法で対応してください。

• 司法書士に本人確認してもらう
• 公証役場で本人確認してもらう
• 法務局の事前通知制度を利用する

いずれも費用や時間がかかるので、権利証の紛失に気が付いたときは早めに準備を進めましょう。

そのほかの必要書類

リースバックによる不動産売却では、次の必要書類を求められることもあります。

• 自宅の間取り図
• 住宅ローンの残高証明書
• 隣地の掘削承諾書（私道に面している場合）
• 重要事項説明書（購入時のもの）
• 建築確認書（建築時のもの）
• 管理規約（マンションの場合）

これらは物件の状況に関する必要書類です。
売却する物件の種別や、リースバックの専門業者によっても提出を求められる書類は異なります。
そのため審査の前に必要書類を確認しておくと、スムーズに手続きを進められるでしょう。

まとめ

リースバックとはどのようなものなのか、審査基準や必要書類とともに解説しました。
不動産売却によりまとまった資金を確保しながらも、マイホームに住み続けられるため、さまざまなケースで活用できる仕組みです。

通常の不動産売却とリースバックのどちらにするのかで迷っている方も、お気軽にお問い合わせください。