フラット35の審査が難化！？

2022-11-13

時事

現場での肌感覚と、不動産仲介での情報網で判明したのですが

やはりフラット35の審査基準が厳しくなっていると思います。

フラット35というのは簡単に言いますと

住宅ローンの中で最も借入がしやすい商品です。

普通の金融機関（○○銀行、▲▲信用金庫等）ですと例えば

勤続年数や勤務先会社規模、雇用形態など総合的に見るのですが、

フラット35は基本的に年収だけの判断です。

正社員でも派遣社員でも契約社員でもアルバイトでも、

勤続10年でも3ヶ月でも、

上場会社勤務でも公務員でも自営業でも、

同じようにみて、かつ45歳未満のかたであれば年収のだいたい9.5倍くらいまで貸してくれます。

不動産会社からしたら最後の砦の住宅ローン商品です。

そんな最後の砦であるフラット35の審査難易度が上がったら、自宅売却の進捗は多少は悪くなります。

私が担当している

東京23区西部・北部・東京23区外東部・埼玉県南部

ですと3割くらいのかたがフラット35を選択している感覚です。

では何の基準が変わったのか。

以下は公表されている内容になりますが、

◆フラット35の【S】の基準が難化しました（特に中古物件）。

【S】が使えると当初5年間or10年間金利が下がるという恩恵があるのですが、

逆に【Sが使えないと審査が厳しくなる】という感覚があります。

【S】を使えるようにするには

・省エネルギー性

・耐震性

・バリアフリー性

・耐久性、可変性

というジャンルのどれかで基準を満たす必要があります。

中古物件になればなるほど、この【S】を取るのは難しいです。

省エネ性や耐震性については新しい物件のほうが優れている傾向がありますし、

リフォームでどうこうできる問題ではないケースがほとんどです。

なので中古物件でフラット35を利用する際は

お風呂に手すりをつけることで（リフォームをするという形で）

「バリアフリー性がありますよ」と言ってフラット35のSのBを取得していたのですが

そこの基準が強化（難化）されたことでそれが出来なくなってしまいました。

あとは年々話題になっている

フラット35の不正融資問題

こちらの影響で、より引き締めが強化されているのが相まってフラット35の難化が進んでいるのだと思います。

2022年10月1日以降に

フラット35の事前審査承認→フラット35本審査

という流れで私が7件進めていたのですがうち2件が否決となりました。

私の経験からすると異常です。

また2023年4月には日銀総裁の黒田さんの任期が満了となります。

世界基準に合わせて金利をあげようとするかたが次期総裁になると

不動産マーケットも動きが変わってくるかもしれないです。

リーマンショック時も住宅ローンの基準金利が上がり（2.475%が2.875%に）、

不動産価格が下落しているので、（20%は下落したと言われております）

同じ道をたどる可能性は十分に考えられます。

確かにこのまま上がり続けるかもしれませんが

外的要因によって上昇が止まる可能性も考えられます。

正解は分かりませんが、

・そういったことを理解した上で不動産売却を進めるのと、何も知らずに売却を進めること

・そういったことを理解した上で不動産購入を進めるのと、何も知らずに購入を進めること

には大きさ差があります。

こういった話が

”きちんと、詳しく説明できる不動産会社”

は他にないと自負しておりますので

ぜひ弊社にご相談をいただければと思います。

齋藤

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