リースバックの仕組みとは？メリットとリバースモーゲージとの違いもご紹介

マイホームを購入したけれど、毎月の住宅ローンの返済が厳しいと感じている方もおられるのではないでしょうか。

そのようなときに、おすすめしたいのが「リースバック」です。
そこで、住宅ローンの返済が苦しい方に向けて、リースバックの仕組みやメリット・デメリット、またリバースモーゲージとの違いをご紹介していきます。

まず初めにリースバックとはそもそも何か、そしてその仕組みについて解説していきます。

＜リースバックとは＞

リースバックとは、毎月のローンが苦しい場合に、一旦家を売却して新たな買主と賃貸借契約を結ぶことで、そのまま住み続けることができることをいいます。
売却することでまとまった資金が一括で手に入るうえに、そのまま住み慣れた家で暮らすことができるため、メリットが大きいのが特徴です。
また、リースバックのなかには、売却した家を将来買い戻せるように特約を付けることもできる場合があります。

＜リースバックの仕組み＞

リースバックがどんなものかわかったところで、実際はどんな流れでリースバックをおこなうのか、仕組みをご紹介します。
①マイホームを売却する
リースバックをおこなうことを決めたら、まずはマイホームを査定してもらいます。
売却価格に納得できたら、売買契約を締結し、所有権は買主へ移転します。
売買代金は、申し込み後約2週間～1か月前後で入金され、売却は完了となります。

②賃貸借契約を結ぶ
マイホームを売却したら、買主と賃貸借契約を締結します。
今までは、売主と買主の関係でしたが、ここからは借主と貸主への関係に変わります。
賃貸借契約には、定期借家契約と普通借家契約があります。
定期借家契約とは契約期間が定まっていますが、普通借家契約は定めがなく、随時更新ができる契約のことです。
定期借家の場合でも、契約期間満了後に再契約をして居住を延長できる場合もあります。
一般的には、通常の賃貸借契約と同様に、2年程度の契約期間で契約を締結し、更新もしくは再契約するケースが多いと言えます。
賃貸借契約が完了すれば、売却したマイホームにそのまま借りて住むことが可能です。

③買い戻し（希望する場合のみ）
買い戻しを希望する場合は、マイホームを売却する際に「再売買予約権」を付けて売却すれば、買い戻しをできる可能性があります。
このような買戻し特約を付けて売却した場合は、一定期間は第三者へ転売できないようになるため、買主と決めた期間内であれば買い戻し金額を支払うことで、優先的に買い戻しが可能な仕組みになっています。
買い戻す際は、再び売買契約を締結します。

では、リースバックをおこなうメリットとデメリットは何があるのでしょうか。
それぞれを以下でご紹介します。

リースバックのメリットとは

リースバックのメリットは下記のようなことが挙げられます。
メリット①売却後もそのまま住み続けることが可能
リースバックの最大のメリットは、売却後も同じ家に住み続けることができることでしょう。
同じ家に住み続けることができれば、子どもの転校も避けられたり、近所の目が気になったりすることもありません。
また、引っ越しをする必要もないため、余計な出費も抑えることができます。
メリット②現金を一括で受け取れる
リースバックのもう一つの大きなメリットは、現金が一括で受け取れることです。
通常の不動産売却であれば、買主を探したり、さまざまな手続きが必要だったりするため、現金化するまでに時間を要します。
しかしリースバックの場合は、多くの場合が買主となるのが不動産会社やファイナンス会社となるため、早期に現金化可能です。

リースバックのデメリットとは

一方で、リースバックのデメリットとしては次のようなことが挙げられます。
デメリット①家賃が割高になる
リースバックは、売却後に家賃を支払いながら住み続けることができますが、通常の賃貸物件よりも割高になってしまう可能性があります。
毎月支払う家賃は、住宅の築年数や立地などの条件をはじめ、買取価格の利回りをもとに算出されるため、相場よりも高くなりがちです。
物件にもよりますが、家賃の目安としては売却価格の8～10％程度と考えておくと良いでしょう。
デメリット②売却価格が相場以下になる
リースバックによる売却は、通常の不動産売却よりも相場以下となる場合が多いといったデメリットがあります。
物件にもよりますが、周辺相場の60～90％程度になることが一般的です。
その理由としては、賃料収入を得る目的で不動産を取得しているからです。
利回りを重視して考えているため、周辺の相場よりも低くなる可能性がある点に注意が必要です。

リースバックとリバースモーゲージの違いとは

リースバックと似た仕組みに「リバースモーゲージ」というものがあります。
リバースモーゲージの特徴と、リースバックとの違いについて解説します。

◆リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、自宅に住み続けながら自宅を担保として融資を受け、まとまった資金を得ることができる仕組みのことです。
毎月の支払は、利息のみで契約者が亡くなったあとに自宅を売却して一括返済をおこないます。

◆リースバックとリバースモーゲージの違いとは

自宅に住みながら資金を得られる点は同じですが、リースバックとリバースモーゲージは仕組みや特徴が異なります。

両者の違いを見ていきましょう。
◆資金の使い道の違い
リースバックは、借り入れではなく売却代金として現金を得るため、資金の使い道は自由です。
一方でリバースモーゲージは、借り入れしたお金であるため、使い道は生活資金など銀行が認めるものに限られます。
◆対象となる不動産の種類や制限の違い
リバースモーゲージは、あくまでも融資の一種であるため、誰でも利用できるわけではなく、収入条件や担保にできる不動産の種類に制限を設けている場合が多いです。
たとえば、土地や一戸建てのみは担保の対象として認められるが、マンションは対象外とする金融機関も多いのが特徴です。
リースバックは売却なので、当然このような制限はありません。

◆不動産の所有権
リースバックは、売却した時点で所有権が買主へ移りますが、リバースモーゲージの場合は、住んでいる期間中は家主に所有権があります。
このように、リバースモーゲージは、不動産売却せずにまとまった資金調達のための不動産活用方法の一つであると言えます。
また、リバースモーゲージは、基本的に年金生活の高齢者など、老後の資金に不安をもつ方が利用するケースが多い点もリースバックとの違いです。

リースバックは、

住宅ローンの資金繰りが困難な場合に活用することで、

今までどおり住み続けることができるなどメリットが多いのが特徴です。

不動産売却をはじめ、リースバックの活用をご検討中の方は、ぜひ弊社までご相談ください。

齋藤