先日、弊社で売却委託を受けている物件のご案内をしている際に隣接住戸のかたと何度か目が合い、ご案内が終わった際にお声をかけたところ
「外壁が傷んできていてリフォームを考えているけど、どうすれば良いか分からないから聞いてみたかった」とのこと。
そこでいろいろとお話を聞いていたところ衝撃の事実が判明しました。
そのかたが保有している不動産のスペックは
◆昭和54年（1979年）築の木造住宅
◆建物面積60㎡台
◆所有権
◆検査済証なし
◆建ぺい率オーバー
で、その方が購入されたのが平成21年（2009年）＝その当時で築30年
衝撃を受けたのが購入時になんと
金利3.9%の住宅ローンを使って購入していたのです。
確かになかなか融資を使うには難しい条件ですが、
住宅ローンの知識量には絶対的な自信がある私としては”あり得ない”ことです。
確かに不動産の営業マンの仕事は不動産を仲介することが主で、
住宅ローンをどうするか、火災保険をどうするか、リフォームをどうするか
は専門領域外と言えますが、
私は住宅ローンや火災保険、リフォームは不動産と密接する領域なので、
営業マンとして知識があって当然という感覚です。
上記は
・2,000万円を金利3.9%で35年借入した返済予定表
・3,200万円を金利0.625%で35年借入した返済予定表
です。
見ての通り、3,200万円の借入の方が総支払額は少ないのです。
私からしたら、
普通に住宅ローンの組める築浅の3,200万円の物件を買っておけば良かったのに、と思いました。
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ただこれは営業していて感じるのですが、
販売価格しか見ないお客様がいるのも事実です。
「2,000万円くらいの昭和築で設備とかも古い木造住宅で良いんです」というお客様に
「ローンを使うのであれば3,000万円台中盤の築浅物件を買っても同じくらいの金額になりますよ」
と丁寧にお伝えしても
◆営業されている
◆売りたい物件に誘導されている
といった印象を与えてしまって納得してもらえないこともあります。
もちろん現金一括購入であれば売買金額だけを見れば良いのですが、
ローンを使う場合は【売買金額と金利】が総額を決めます。
そして、築年数が古い物件になればなるほど
◆金利が高くなる
◆借入がしにくくなる
というのが事実としてあります。
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そして借換えに対して真摯にアドバイスをしてくれる不動産営業マンがいないのも事実です。
なぜなら、お金にならないからです。
もちろん「借換えが出来たら○○万円お支払いします」というのがきちんと書面で約束が出来れば
アドバイスをするケースもありますが、
アドバイスだけ聞いて、自分で銀行に足を運んで借換えをして知らん顔されることも可能性としては十分考えられるので、
ほとんどの不動産営業マンはこの手の借換えに手を差し伸べることはほぼないです。
ただ、今回は
・弊社が売却をお預かりしている物件のお隣さん
・リフォームをする際は弊社に依頼をいただける＆良い条件で借り換えができたら報酬もいただけるというお約束
があったので、
「既存住宅ローン借り換え＋リフォーム費用借入」の住宅ローン借換えのお手伝いをさせていただきました。
結果として
現在の住宅ローン残債：1,500万円
リフォーム(内装＆外装）：550万円
借り換え諸経費：60万円
合計：2,110万円
2,110万円を金利0.625%で借換えに成功しました。
借換えの場合、現在の住宅ローン残年数を引き継ぐ形になるので
2,110万円 21年ローン 金利：0.625%→毎月の返済額【89,366円】となり
以前の【87,359円】とほとんど同じです。
※ただの借換えではなく、550万円のリフォーム代と諸経費もプラスで借りて以前の支払いと同じなので
これは凄いことです。
おそらくこういった不動産の買い方をしているかたがまだまだたくさんいるのではないかと思います。
基本的に住宅ローンの借り換えは
金利が1%以上下がればお得※
と言われております。
→実際は金利によりけりですが現在の金利が1.3%以上のかたは借換え相談していただく価値はあるかと思います。
※借り換えに際して、諸費用がかかるため金利が0.1%下がる程度ではお得とは言えないのです。
・借り換え先の金融機関に融資事務手数料で借入金額の2.2%
・抵当権抹消、抵当権設定の登記費用
の2つがかかる経費になります。
以上、最近起きた出来事の共有でした。
お力になれるかもしれないので、もし住宅ローンの借り換えをご検討の方はご連絡くださいませ。
齋藤
