前回の以下ブログの続きになります。
不動産投資についてお話しします。
もちろん私も不動産投資をやっておりまして、
何に投資するかは人それぞれだと思います。
ただ株や投資信託などの投資ジャンルと大きく違うのは
融資が使える・実需である
という点です。
融資が使える＝担保がある＝ゼロにならないという保証だと私は思ってます。
株は一瞬で価値がゼロになることもあるため金融機関は株を購入するために融資を行いません。
たいして不動産投資は価値がゼロにならないので融資が使えます。
もちろんすべての物件で融資が使えるわけではなく、有担保ローンですので
都心部の一等地、築浅のマンションなのか
田舎の築40年木造戸建
ではワケが違います。
融資が使えるというのはどういうことかというと元手ほとんどなしで始められるということです。
例えば100万円で投資をしようにも、投資の世界で100万円じゃ少なすぎてたいしてメリットはありません。
ただ不動産投資は違います。
私は20代で複数の投資用不動産を購入しましたが、
30歳までに購入すれば65歳までにローンは完済されます。
①ローンが残っている期間＝家賃収入ーローン返済
➁ローンが終わった期間＝家賃収入
私は①の期間は究極プラマイゼロで良いと思っています。
これは投資を開始する年齢が若ければ若いほどそれが成立します。
65歳までは金銭的にメリットもなくデメリットもない。ただ65歳以降はひたすら家賃収入が入ってくる不動産が手に入るのです。
手持ち資金も少なく始められ、長期で安定的な投資が不動産投資なのです。
私からすると株はただのギャンブルです。
たいして勉強もせずにほぼ勘・感覚で銘柄を選んでいるだけです。
たいして不動産は実需なので”読みやすい”です。
例えば不動産投資をするにしても
1ルームにするのか、ファミリータイプにするのか
戸建かマンションか
新築か平成築か昭和築か
都市部か地方かリゾート地か
こういった選択肢があります。
実需であれば安定します。
先日「湯沢(新潟県)のリゾートマンション、バブル時は新築3,000万円台も今はほぼ価値ゼロ」
という内容の記事がありました。
そりゃそうだと思います。
2019-2020年のコロナ初期でも消費は減りましたが、
実需である食費や光熱費などは減っておらず娯楽・贅沢のジャンルの出費が抑えられたに過ぎません。
つまり実需商品は景気に左右されるリスクがほとんどないのです。
考えてみて下さい。
月収が10%ダウンしたから家賃も10%下げたところに引っ越そうとなりますか？
最初は頭をよぎるかもしれませんが、
「引っ越し代、引っ越しにかかる経費(敷金・礼金・仲介手数料・鍵交換代等)を加味したら、今のままと変わらない」となります。
きちんとジャンルを選んで行えば、不動産投資は誰でもできる安定的な商品なのです。
ただ稀に先を行き過ぎるお客様がいまして、
「自分は賃貸に住んでいるのに、投資マンションを持っている。これから自己居住用の住宅を買おうとしている」
こういったかたです。
何もしないより悪くはないのですが、結論としては失敗です。
理由は自分が住む用の住宅で住宅ローンが通らないという事態が発生します。
投資をすると
毎月のローン返済が10万円
家賃収入が10万円
月でみると±０だから関係ないのでは？と思いがちですが違います。
毎月のローン返済は何があろうが完済するまで払い続ける必要があります。（固定出費）
たいして家賃収入は「賃借人がいれば入るけど、空き家だったら入らない」という金融機関からすると【臨時収入レベル】なのです。
つまり、毎月の収支がプラスor±０だったとしても金融機関からしたら
「ただ投資用ローン分の借金をしている人」という見方になります。
※確定申告の不動産所得が3期連続で黒字など条件を満たせば借入とみなされないこともありますが、
不動産投資をする人は節税をしたいので赤字にする人が多いので、ほぼありえないです。
なので老後の資産形成に早い段階から気づき、早めにスタートするのは良いことなのですが
それが原因で自宅のローンが組めないとなると本末転倒なので、
投資用不動産を購入するのは自分用を購入してから！
と覚えておいていただければと思います。
齋藤
